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Cuidados na Legalização da Construção

O primeiro cuidado a se tomar é a aprovação do projeto que trará junto o "Alvará para Execução de Obras", que é o documento necessário e imprescindível para evitar problemas de fiscalização dos órgãos públicos.

O segundo e importante cuidado é na contratação do Construtor, Empreiteiro ou Sub-Empreiteiro. No momento de fornecer o orçamento, com certeza você ouvirá: "o sr. pretende com nota fiscal ou sem nota ?". Essa pergunta é clássica, e por trás da aparente simplicidade que apresenta, na verdade conduzirá a graves problemas futuros não só legais, como financeiros e trabalhistas.

Antes de entrar na questão central, é necessário antes explicar como um imóvel estará perfeitamente legalizado.

Primeiro você tem um terreno que possui escritura e está registrado no registro de imóvel. Em seguida você aprova um projeto junto aos órgãos competentes, recebe o alvará de execução e constrói a obra. Com a obra construída você terá que obter junto à Prefeitura o competente Alvará de Habite-se, e junto à Previdência Social, o CRS - Certificado de Regularidade de Situação.

De posse do original da escritura, da cópia do projeto aprovado, do Alvará de Habite-se e do CRS do INSS, você comparece ao Cartório de Registro e averba a construção no terreno, transformando assim um simples terreno num prédio residencial.

Para quem não está acostumado com esse rito, deve estar se perguntando: "O que a Prefeitura e o INSS tem a ver com o pessoal de obra?". É simples, obra não se constrói sem a utilização de mão-de-obra; portando, esse pessoal recebe salários, sobre salários incide as taxas a serem recolhidas ao INSS, e quem os emprega recebe valores relativos ao contrato de construção, e portanto, deve á Prefeitura o imposto de ISSQN - Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza. Assim, para averbar a construção o Cartório tem que comprovar que o imóvel não tem ônus, e essa prova é constituída pelo Habite-se - pelo lado da Prefeitura, e do CRS pelo lado do INSS.

Pois bem, quando você contrata o Construtor com o fornecimento de Notas Fiscais de Mão-de-Obra, ele construtor deverá pagar aos funcionários além dos salários: férias, FGTS, vale-transporte, refeições, guia do INSS, férias, 13o. salário, indenizações, etc..., enfim, as chamadas Leis Trabalhistas. Além disso, sobre o valor de Nota que emitir, deverá pagar o ISSQN à Prefeitura. Não há como ele emitir Nota sem o pagamento desses encargos, pois a Nota só é valida quando acompanhada das referidas guias quitadas.

O proprietário vai guardando essas Notas Fiscais e, ao terminar a obra, entra com o pedido de Habite-se na Prefeitura,  e apresentando-as não terá mais nenhum custo à pagar. Da mesma forma, com o Habite-se na mão, solicita o CRS do INSS apresentando as mesmas Notas, e também não tem nenhum custo adicional por isso.

Na outra hipótese, o construtor contrata pessoal diarista (pagos por dia) e não recolhe nenhum encargo ao INSS, e pelo fato de que não vai emitir Notas Fiscais, também não pagará o ISSQN à Prefeitura, em resumo: sonegará impostos dos dois órgãos. Mesmo sonegando, tem algumas despesas que não pode fugir que refere-se à alimentação e transporte do pessoal, como também, o valor pago nas diárias, é levemente maior que o oferecido quando registra os funcionários. Contudo, na hora que você for solicitar o Habite-se na Prefeitura e não tiver as Notas, esse órgão avaliará a mão-de-obra aplicada (através de Tabela própria), calculará o ISSQN, e VOCÊ terá que arcar com esses custos. Da mesma forma acontecerá no INSS, quando você for solicitar o CRS.

Para se ter uma idéia dos custos da diferença, quando o construtor fornece as Notas, a forma de montar seu orçamento será somar os custos diretos do pessoal (salários), acrescentar as Leis Sociais ( em média 104% sobre os salários) e à soma total aplicar de 15 a 30% de lucro e outros custos. Exemplo: se calcula que vai pagar R$ 10.000,00 em salários, acrescenta R$ 10.400,00 de Leis sociais, chegando portanto ao valor de R$ 20.400,00.  Sobre essa quantia adiciona (vamos supor) 30% = R$ 6.120,00, e assim, fecha o orçamento em R$ 26.520,00.

Quando não fornece as Notas, paga aos funcionários uma quantia geralmente maior à título de diárias (vamos supor 10%) e aplica mais 40% relativo à outras despesas, mas projetando como lucro taxas de 40 a 50% (vamos supor no nosso exemplo 40%). Assim calcula para salários R$ 11.000,00, acrescenta 40% de outras despesas (R$ 4.400,00), chegando a R$ 15.400,00. Aplica o lucro de 40% (R$ 6.160,00), e chega ao orçamento de R$ 21.560,00.

Estudando a diferença de propostas, vamos encontrar um diferencial de aproximadamente 23% entre elas.

Quais as conseqüências ?

1. Com Notas Fiscais: não se corre riscos de fiscalização, pois não há sonegação; não se corre riscos de processos trabalhistas, pois todos os funcionários são registrados e ganham conforme o combinado, não só salários, como todos os outros benefícios; se houver acidentes com o pessoal de obra, terá assistência médica e seguro para cobrí-los; você nada pagará à Prefeitura e INSS.

2. Sem Notas Fiscais: haverá o constante risco de sofrer fiscalização e pagar multa, e a multa é do proprietário; se houver funcionários descontentes e ele procurar a Justiça do Trabalho, se o construtor não pagar, o proprietário é que arcará com a dívida; se houver acidentes além dos prejuízos financeiros como multas e indenizações, também poderá ocorrer penalidades criminais para ambos, construtor e proprietário; ao retirar Habite-se e CRS, o proprietário arcará com todos os impostos junto à Prefeitura e INSS.

Será que os prováveis 23% de economia é vantajoso ? Podemos com toda certeza afirmar que não, portanto, NUNCA CONTRATE UM CONSTRUTOR, EMPREITEIRO OU SUB-EMPREITEIRO, SEM O FORNECIMENTO DE NOTAS FISCASI, ACOMPANHADAS DAS GUIAS DE RECOLHIMENTO DE ISS E INSS.

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Última modificação: 22 March, 2004