Quando temos um terreno e nele queremos construir uma casa e suas construções acessórias, tais como: edícula, piscina,etc..., podemos dizer que o imóvel projetado pertence à 100% da área do terreno em questão. Contudo, nessa situação só existe um dono do terreno, que também será o único do dono do imóvel.                                                 

Vamos agora imaginar, que sobre esse mesmo terreno queremos construir um edifício composto de pavimento térreo e mais 3 pavimentos superiores: 1o., 2o. e 3o. andar.  Cada pavimento conterá 4 apartamentos, totalizando portanto, 12 apartamentos.  Vamos dizer também que, no pavimento térreo teremos a entrada principal do edifício e mais 12 locais cobertos destinados à vagas de garagens, uma para cada unidade projetada. Então pergunta-se: A quem pertence o terreno? A todos? A ninguém? E se um apartamento tiver maior área de construção que outro, como fica ? Quem é o dono de que ?                                                      

Para se resolver isso, calculam-se as áreas de construção de cada uma das unidades, dividindo-as em áreas privativas, comuns e totais, e a cada uma dessas áreas, INCORPORAMOS  uma porção do terreno que será utilizado para essa construção, porção essa que se dá o nome de FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO.                                     

A Incorporação Imobiliária é regida pela Lei no. 4.591 de 16 de Dezembro de 1964, que determina os direitos e obrigações de cada uma das partes envolvidas,  e pela Norma NBR no. 12.721 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, que determina as técnicas, formas, parâmetros e diretrizes para os cálculos das áreas, custos e demais elementos para a construção do edifício.

Uma empresa imobiliária, uma construtora ou mesmo um grupo de pessoas podem promover uma incorporação, desde que obedeçam ao disposto pela Lei 4.591 e as Normas Técnicas da ABNT.                                         

As empresas ou grupo de pessoas, contratam - ou têm em seus quadros de funcionários - profissionais de Engenharia Civil ou Arquitetura, que baseados nos preceitos, parâmetros, diretrizes e especificações da Norma NBR-12.721, da ABNT, elaboram os cálculos de áreas, custos, e demais informações necessárias para a realização da Incorporação. 

De acordo com a Lei 4.591 e leis complementares, as personalidades jurídicas identificadas são:

1. O DONO DO TERRENO                                           

É a pessoa que vende, permuta, troca, cede ou participa da incorporação, entrando com o terreno onde se edificará o imóvel.

2. O INCORPORADOR                                                      

É a empresa ou o grupo de pessoas propõe a incorporação, negociando com o dono do terreno, administra a execução dos projetos necessários, contrata a construtora que realmente edificará a construção propriamente dita, administra, controla e orienta os corretores que trabalharão na venda das unidades, e o mais importante, é a personalidade jurídica que responde diretamente aos condôminos, que são os futuros adquirentes das unidades.

3. A CONSTRUTORA                                                       

É a empresa legalmente habilitada e contratada pela incorporadora para levar adiante a construção do edifício, realizando a compra de materiais, fornecendo a mão-de-obra para construção, é a responsável técnica do empreendimento, gerencia o planejamento e controle físico-financeiro da obra e reporta-se à Incorporadora.

4. O CORRETOR                                                        

É a empresa ou profissional autônomo encarregado de efetuar a venda de cada uma das unidades, sempre autorizado e representado pela incorporadora.

5. O CONDÔMINO                                                         

É cada um dos adquirentes das unidades a serem construídas, e a quem a incorporadora presta conta em assembléias (reuniões) especialmente destinadas para esse fim. É a personalidade jurídica principal da incorporação, e a quem a Lei 4.591,  mais pretende proteger.